Após a Norma de Desempenho que veio trazer para cadeia da construção civil parâmetros definidos para avaliação que uma edificação habitacional deve ter para sua segurança, habitabilidade e sustentabilidade durante o uso, com seu comportamento apropriado, através de requisitos, critérios e métodos de avaliação, a discussão sobre prazos de durabilidade e responsabilidades com manutenção foi foco de vários debates.

A ABNT NBR 17170 2022 vem com prazos recomendados e diretrizes que devem ser seguidas para estabelecer as garantias de sistemas construtivos, componentes e equipamentos de acordo com as necessidades de segurança, habitabilidade e sustentabilidade.

Foi publicada em 12 de dezembro de 2022 e tem prazo de 180 dias para o início de sua aplicação. Aos projetos de construção que forem protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento até junho de 2023 esta Norma não se aplica, nestes casos ainda se aplica o que está descrito NBR 15575-1 2021 no Anexo D.

A Norma de Garantia estabelece as condições e prazos de garantia tecnicamente recomendados estabelecendo diretrizes para o Incorporador e Construtor, envolvendo também os prestadores de serviços de construção em edificações de toda natureza de uso, no todo e em suas partes, diferenciando da Norma de Desempenho que está direcionada as edificações habitacionais. A NBR 17170 se aplica a outros usos e serve aos demais agentes envolvidos para conhecimento de suas incumbências perante as garantias.

Como referências normativas foram consideradas a Norma de Manutenções de Edificações – NBR 5674, a Norma NBR 14037 que tem as Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações e a Norma de Reforma de edificações NBR 16280 que deverão ter suas revisões em breve alinhadas a Norma de Garantia. Também foi considerada a NBR 13752 de Perícias de engenharia na construção civil e a Norma de Inspeção predial NBR 16747.

Entre os termos deixa claro o que se trata de falha de uso, operação ou manutenção como “irregularidade, anormalidade ou desgaste natural que implica no término da capacidade da edificação ou de suas partes de cumprir suas funções como requerido”.

Para o tempo em que o fornecedor é responsável perante o consumidor por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos, originadas no processo de sua concepção de produção, define-se prazo de garantia. Para esse prazo, é importante que sejam realizadas as manutenções devidas e que os produtos sejam corretamente utilizados conforme orientação descrita no manual de uso, operação e manutenção.

Fica claro que as garantias previstas estão atreladas a correta utilização e operação dos sistemas construtivos, de seus componentes e de equipamentos e estas orientações devem esta descritas no Manual de Uso, operação e Manutenção.

Durante o uso da edificação devem ser realizados os programas de manutenção de responsabilidade dos proprietários em sua gestão conforme a NBR 5674 para manter os prazos de garantia conforme orientado na NBR 17170.

Vale atentar que a edificação e suas partes são projetadas e construídas conforme premissas de uso adotadas no desenvolvimento do Projeto, avaliando as condições existentes à época do projeto, as mudanças nas condições climáticas ou agentes poluentes. Ainda, aumento nos ruídos devido a alterações urbanas, entre outros condicionantes, pode afetar o desempenho, a velocidade de desgaste e a deterioração ou a probabilidade de ocorrência de falhas, não estando sob controle do incorporador, construtor ou prestador de serviços após entrega da edificação para o uso.

A edificação e/ou sistemas tem um período de tempo dentro do qual se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos chamado Vida Útil - VU. Para o período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos temos Vida Útil de Projeto – VUP. Ficando para Garantia as condições definidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção por meio de documento específico de garantia ou no manual de uso, operação e manutenção, para reparos e recomposição de partes da edificação que apresentem falhas.

Assim como na Norma de Desempenho, fica claro quem são os agentes intervenientes e suas incumbências perante as garantias, o Incorporador, Construtor e prestador de serviços de construção, Projetista, Fabricante de materiais, componentes, sistemas construtivos e equipamentos, proprietário, usuários e responsável legal da edificação.

O início do prazo de garantia se dá com a data da emissão do ato de conclusão das obras ou dos serviços executados. No caso de reparos ou substituições realizados em componentes, equipamentos ou em sistemas construtivos feitos pelo serviço de assistência técnica do construtor ou prestador de serviços, estes não alteram e não renovam os prazos de garantia originais, apenas em casos de reparos parciais a garantia deve ter o prazo mínimo de 90 dias ou o remanescente do prazo original (o que for maior).

Os cuidados com as descrições sobre as condições necessárias para manter o direito às garantias devem estar estabelecidos nas obrigações e responsabilidades dos proprietários e usuários para isso a Garantia Legal oferecida pelo incorporador, construtor ou prestador de serviço de construção deve ser bem elaborada incluindo as situações que causam a perda de garantia.

A norma recomenda que sejam apresentadas ao proprietário de unidade da edificação para entrega futura as condições e prazos de garantia de sua unidade, inicialmente no documento específico que estabelece as condições sob as quais ocorre a entrega da unidade.

Convém que sejam implementados meios de registro e tratamento de diretrizes para atendimento durante a vigência do prazo de garantia de modo a permitir a análise crítica e implementação de medidas para aperfeiçoar as condições e o atendimento. Vale ressaltar que exceto em caso de acordo entre as partes interessadas, o prazo de garantia oferecido pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção já inclui o prazo de garantia legal.

* Elka Porciúncula, arquiteta e consultora da Ademi-PE