Com a publicação da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, que alterou as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (incorporações), 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos) e 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), trouxe vários avanços técnicos e jurídicos para os cartórios e seus usuários.
Procurando atualizar-se ao mundo digital, a Lei 14382 trouxe, entre as suas várias inovações, a inclusão do parágrafo quinze, no artigo 32, da Lei 4591, que diz:
“O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.”
Essa mesma redação já constava na Medida Provisória 1.085, de 27 de dezembro de 2021, que foi mantida quando de sua conversão na Lei 14382, portanto, sua aplicação já estava em vigor desde 28 de dezembro de 2021.
Do referido dispositivo legal, infere-se que o ato de registrar um memorial de incorporação, assim como uma instituição de condomínio sobre as frações ideais, constitui-se como um “ato registral único”, ou seja, os dois atos unem-se em um único, como se apenas um ato fossem, inclusive para fins de cobrança de emolumentos cartorários.
Para vários Estados, isso representou uma vitória não necessariamente para os incorporadores, mas sim, principalmente, para os adquirentes de imóveis. Explica-se:
A cobrança de emolumentos, quando não determinada por legislação federal, é praticada em conformidade com o ordenamento jurídico de cada região.
Em Pernambuco, por exemplo, a cobrança das custas cartorárias é composta de: 1) Emolumentos cartorários, divulgados na Tabela de Emolumentos publicada no Diário Oficial do Estado de Pernambuco, no Ato nº 1211/2022, de 22 de dezembro de 2022; 2) Taxa de Fiscalização Sobre os Serviços Públicos Notariais e de Registro – TSNR prevista na Lei nº 11.404, de 19 de dezembro de 1996; 3) Fundo Especial do Registro Civil – FERC prevista na Lei nº 14.642, de 26 de abril de 2012; 4) Fundo Estadual de Segurança dos Magistrados – FUNSEG previsto na Lei nº 16.521, de 27 de dezembro de 2018; 5) Fundo Especial de Reaparelhamento e Modernização do Poder Judiciário do Estado de Pernambuco – FERM-PJPE previsto na Lei nº 14.989, de 29 de maio de 2013; e 6) Imposto Sobre Serviço – ISS quando houver previsão no Código Tributário Municipal.
Na Tabela dos Emolumentos, há a previsão de que os atos de registros de loteamentos, desmembramentos, memorial de incorporação e de instituição de condomínio são devidos por cada lote/gleba/unidade predial.
Ou seja, a cobrança de um registro de memorial de incorporação e de uma instituição de condomínio sobre as frações ideais representa uma despesa muito significativa e impactante, por vezes, inclusive mais onerosa do que o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI que a incorporadora/vendedora teve que pagar para adquirir a propriedade do terreno, no qual seria efetiva a construção do empreendimento.
Importante entender, a esse momento, que toda e qualquer despesa que o incorporador/construtor tenha para realizar o empreendimento, impactará diretamente no preço final do imóvel para o adquirente, portanto, quanto mais despesas o incorporador/construtor para a realização do empreendimento, maior será o preço de venda do imóvel.
Pois bem. Ao ser publicada a Lei 14382, houve um suspiro de alívio para os incorporadores/vendedores, pois vislumbraram a chance de baratear seus custos com a redução muito significativa dos custos necessários para realizar a venda de imóveis na fase de construção, retornando o aquecimento do setor e viabilizando o sonho da casa própria que todo(a) brasileiro(a) tem. No entanto, persiste-se a interpretação dos cartórios, para a infelicidade dos adquirentes, pelos mais variados fundamentos, a cobrança dos emolumentos na forma antiga.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC vem fazendo um trabalho de debates, juntamente com as principais entidades representativas da nobilíssima classe cartorária, para pacificar, de uma vez por todas, a interpretação e aplicação da legislação federal.
A Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco – ADEMI/PE possui um grupo de trabalho em conjunto com a Associação dos Registradores de Imóveis de Pernambuco e a Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Pernambuco, no qual serão iniciados os debates acerca do tema, sempre mantido o espírito colaborativo e pacificador, de forma a alinharmos a interpretação da lei e sua aplicação regionalmente, sempre tendo em mente a viabilização dos atos para o setor da construção civil e, consequentemente, para o bem da comunidade.
Autor: Luiz Felipe Muniz da Cunha
Advogado sócio do escritório Advocacia Galdino e Rebêlo; pós-graduado em Direito Imobiliário pela Universidade Federal de Pernambuco; assessor jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco – ADEMI/PE; conselheiro jurídico e coordenador do Grupo de Trabalho de Direito Imobiliário e Ambiental do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC; membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil Seccional Pernambuco – OAB/PE.
