Em 24 de fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou, em tese fixada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), que a base de cálculo para incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem que ser o valor venal do imóvel, considerando condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, gozando de presunção de veracidade a declaração do contribuindo para o valor da transação, que somente pode ser afastada por instauração de processo administrativo próprio.
Essa forma de lançamento de ITBI não é a habitualmente praticada pelos Municípios, que, na grande maioria, tomam como base de cálculo o valor venal do IPTU.
Quando ocorrido o trânsito em julgado e mantido o teor da decisão, os Municípios precisarão reavaliar a aplicação da base de cálculo dos seus Códigos Tributários Municipais, sob pena de serem compelidos judicialmente.
A ação foi inicialmente julgada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por meio de Incidente de Resolução de Demanda Repetitiva (IRDR), decidindo o tribunal paulista que a base de cálculo do ITBI poderia ser o valor declarado pelo contribuinte (constante no contrato) ou o valor venal definido para o IPTU, o que fosse maior.
No entanto, por uma questão processual, o caso foi remetido ao Supremo Tribunal Federal (STF) para apreciação do recurso extraordinário impetrado pelo Município de São Paulo, ou seja, essa tese pode ser reformulada completamente.
Na petição recursal, o Município de São Paulo alegou essencialmente que:
- O julgamento do IRDR não observou o devido processo legal, aduzindo que o TJSP elegeu 3 recursos para julgamento do IRDR, contudo, uma das Câmaras de Direito Público concluiu o julgamento de 1 dos 3 recursos eleitos, concluindo que ocorreu a ofensa ao artigo 976, do Código de Processo Civil, que prevê como requisito de admissibilidade a existência de causa pendente no tribunal;
- O STJ proferiu julgamento ultra petita quando, na visão do município, afastou a utilização do valor venal para fins do IPTU como base de cálculo do ITBI, bem como não modulou seus efeitos, mesmo alterando a jurisprudência dominante.
Com o isso, o STF admitiu o recurso extraordinário como representativo de controvérsia, com remessa dos autos para o STF, bem como determinou o envio de ofícios a todos os tribunais recomendando que, nos feitos representativos de controvérsia, inclusive nos quais se questione matéria infraconstitucional, sejam admitidos os recursos extraordinários, viabilizando, assim, que o STF se pronuncie sobre existência, ou não, de matéria constitucional e, eventualmente, de repercussão geral.
Em Pernambuco, a Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça de Pernambuco publicou, no dia 16 de junho de 2021, o Provimento nº 10/2021 – CGJ, através do qual alterou o artigo 1.081, do Provimento nº 20, de 20/11/2009 (Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais de Pernambuco), para determinar que, nos registros de promessa de compra e venda e de cessão de direitos perante os Cartórios de Imóveis de Pernambuco, deverá se averbada a notícia de títulos preliminares (se houver), não incumbindo aos Oficiais Registradores o controle do recolhimento de ITBI sobre cessões de direitos e compromissos de compra e venda não registrados, entre outros requisitos.
Atualmente, nos municípios da Região Metropolitana do Recife, não tomamos conhecimento de qualquer alteração nos Códigos Tributários Municipais, que continuam aplicando a legislação tributária normalmente.
A ADEMI-PE tem acompanhado a tramitação dessa demanda, pois sua decisão final poderá impactar o cenário imobiliário da região, no qual os municípios da RMR praticam o lançamento do referido imposto utilizando-se a base de cálculo própria, desconsiderando o valor declarado da transação pelo contribuinte, bem como, confirmando a tese definida pelo STJ, atuará, de forma producente, junto a todos os municípios de Pernambuco, para que promovam a alteração legislativa rapidamente.
Autor: Luiz Felipe Muniz da Cunha
Advogado sócio do escritório Advocacia Galdino e Rebêlo; pós-graduado em Direito Imobiliário pela Universidade Federal de Pernambuco; assessor jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco – ADEMI/PE; conselheiro jurídico e coordenador do Grupo de Trabalho de Direito Imobiliário e Ambiental do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC; membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil Seccional Pernambuco – OAB/PE.
